Collectivité Territoriale de Corse

Lancement des Assises : Contribution de Maître Alain Spadoni, notaire, président du Conseil régional des notaires

Lundi 4 Octobre 2010



Lancement des Assises : Contribution de Maître Alain Spadoni, notaire, président du Conseil régional des notaires
En ce qui concerne  le patrimoine foncier et immobilier situé en Corse, il nous faut distinguer plusieurs situations :

  • Les biens situés sur le littoral, c'est-à-dire 
- des terrains constructibles ou en situation de pouvoir le devenir
- les constructions individuelles ou les immeubles collectifs en zone urbaine et/ou en zone touristique


  • Les biens situés en zone de montagne, 
-  patrimoine immobilier construit ou foncier (terrains agricoles et autres, sans oublier les forêts)
-  les parcelles boisées (classées ou non)


  • La commission Badinter (1983)

Cette commission dont j’ai été le rapporteur général, a reçu la mission suivante :
Dire si :
- Les biens immeubles situés en Corse sont-ils plus dans l’indivision que dans les autres Régions françaises !
- Si la réponse est affirmative,
- Quelles sont les causes ?
- Les dispositions du Code Civil sont-elles convenablement appliquées ?                          
- Quelles sont les conséquences de cette situation ?
- Quelles solutions peuvent être proposées ?

 
  • Les Conclusions du rapport Badinter

Oui, la région corse connaît une situation d’indivision très supérieure à celle rencontrée dans l’ensemble des régions françaises.

Ex. : le foncier non bâti :
+  34 % de plus que l’Ardèche et la Lozère, avant dernier du classement
+ 88 % qu’en Ile de France
(source Secrétariat général du Gouvernement).

Les causes
On citera bien sûr, l’attachement viscéral des Corses au patrimoine familial et donc une répugnance à céder des droits.
L’éclatement des familles au lendemain des deux guerres mondiales.
Le départ massif des Corses pour les « colonies » ou pour vivre en France continentale.

Mais c’est aussi vers l’histoire qu’il nous faut nous tourner tant il est vrai que pour « comprendre le présent, il faut connaître le passé ».
J’en veux pour preuve cette correspondance adressée par André Miot de Mileto à Chaptal, Ministre del’Intérieur :

Je cite :

« M’étant rendu dans un village de montagne, pourtant relativement proche d’Ajaccio, je constate que l’état de pauvreté des gens qui y habitent est bien supérieur à celle que nous connaissons dans l’ensemble de nos provinces françaises… 
En regardant les maisons, je constate que les murs sont percés de trous dont je ne saurai dire si ils sont destinés à faire pénétrer la lumière du soleil, ou s’ils servent à évacuer la fumée du « fucone »,  qui siège au centre de la pièce principale.
En l’état  j’ai décidé de prendre des dispositions d’allègements fiscaux tout en ayant soin d’augmenter par ailleurs, d’autres types de taxation afin de respecter le principe des finances publiques ».

On le constate ici, en 1801, Miot faisant déjà état d’un PIB inférieur en Corse. Les choses ne sont pas rétablies depuis ! …

Cet état de pauvreté a perduré jusqu’à la 2ème moitié du XXème siècle après la saignée des hommes des deux guerres mondiales.
Celui qui avait l’âne n’avait pas la charrue, celui qui avait la charrue n’avait pas l’âne, celui qui avait le terrain plat et ensoleillé n’avait pas d’eau, celui qui avait le terrain pentu et plein de pierre avait la source.
Alors les Corses ont compris qu’il ne fallait pas émietter le patrimoine car de la division naissait la famine… la misère existant déjà.
La veuve de guerre a épousé son beau frère, la sœur qui ne s’est pas mariée (il n’y avait plus d’hommes), est allée vivre avec la veuve de son frère pour aider à élever les enfants orphelins.

Autres considérations
Pendant une certaine période on a considéré que la Corse était dans l’exercice du droit de propriété, une terre de tradition ORALE.

Si cela a pu être vrai à certaines époques, il n’en demeure pas moins que des études entreprises sous l’égide du Conseil régional des Notaires ont mis en évidence que les écrits nombreux ont toujours existé.

On citera à titre anecdotique, 
- les archives du Saint Siège à l’époque où la Corse était terre de l’église
- les archives notariales de Gênes où l’on découvre qu’à l’époque ou Louis XV régnait sur la France, en Corse, les Notaires recevaient des actes de toute nature, des ventes immobilières biens sûr, mais aussi des ventes de récoltes (liège par exemple) ou des ventes de bétails, et même des pactes par lesquels, des chefs de famille mettaient fin à des vendettas décennales.

Là encore, les grandes guerres, la pauvreté et le fiscalité ont entraîné ce que la Commission Badinter a appelé « Le désordre juridique en matière immobilière ».

De quoi s’agit-il ?

L’indivision a été désignée comme la cause de nombreux maux, si cela est indiscutable, la Commission Badinter a tenu in lemine litis à préciser que l’indivision n’est pas la cause mais seulement une des conséquences du désordre juridique en matière immobilière.

Si l’on fait exception des grands centres urbains,  Ajaccio et Bastia et leur agglomération Porto Vecchio, Bonifacio, Calvi, Ile Rousse, Saint Florent et quelques autres communes du bord de mer, dans la quasi-totalité des communes de l’intérieur, les maisons en ruines se comptent par centaines, les terrains en friches (régal des incendies et des incendiaires) se comptent en milliers d’hectares.

Pour résumer la situation , on ne sait plus qui est propriétaire de quoi et dans quelles proportions.            
C’est cela le désordre juridique du territoire.

Nous avons examiné certaines causes, mais en ce qui concerne le désordre juridique, comment naît-il ?
Le droit de la propriété immobilière naît d’un concept issu des articles 2261 du Code Civil :
Une possession paisible, publique, continue, non équivoque pendant 30 ans.

Ces cinq éléments, si ils sont de par la loi nécessaires et suffisants restent dans l’application concrète un concept virtuel, car le principe de la forme par un acte de propriété régulier et transcrit pour être opposable aux tiers, reste dans notre droit continental un principe incontournable.

Les derniers travaux de l’Union du Notariat Latin, regroupant 154 pays ont conclu « la titrisation de l’immobilier est un outil indispensable au développement économique ».

C’est ainsi que malheureusement en Corse, le principe d’actes de propriété a été délaissé pour un certain temps, mais très certainement au plus mauvais moment, c'est-à-dire, au moment où le développement, né de l’aire industrielle, rend incontournable, la sécurité juridique des contrats.
Sous la double influence du peu de valeur vénale et du coût des règlements successoraux, additionné de l’éclatement des familles, le désordre s’est installé, avec lui son cortège d’effets négatifs,…
Que dis-je, catastrophiques.

Les conséquences
Absence de titres de propriété, donc pas de partage, pas de donation, pas de possibilité de faire des baux pour les agriculteurs, pas de possibilité de faire des échanges, pas de possibilité de faire des emprunts pour donner les biens en garantie, pas de cession de droits, pas de vente.

  • Effets indirects
- Impossibilité pour les Maires de faire les procédures de débroussaillement, donc lit idéal pour les
incendies
- Patrimoine devenant ruine et entraînant l’ exode rurale  et la désertification de l’intérieur.

Les solutions
Examinant les causes, la commission Badinter a retenu deux aspects fondamentaux :

  • Au chapitre du droit de propriété
Constatant l’absence  de titre de propriété et la situation désastreuse du Cadastre, la commission, ayant consulté d’éminents professeurs de droit, a proposé une méthode de créations de titre de propriété, c’est ce que le Notariat a mis en œuvre depuis 1989.

  • Au chapitre de la fiscalité
Sur le rapport de Maître Spadoni, la commission a pu constater que la réalisation et la mise en œuvre des mesures pouvaient se trouver bloquées dans un grand nombre de cas par l’application de la fiscalité successorale. Si la taxation le faisait selon le droit commun, le coût d’un règlement successoral pourrait, dans un certain nombre de cas, être supérieur à la valeur des biens.
Partant de ce constat, la commission Badinter a recommandé la totale neutralisation fiscale de toutes les opérations de règlements successoraux et partages jusqu’à la remise en ordre totale de la situation juridique du patrimoine en région Corse.
Cette recommandation a été suivie d’effet puisque la Loi de Finances de 1985, puis celle de 1989, puis le statut fiscal de la Corse en 1993 ont consacré le principe d’une non taxation au profit du Trésor Public
des biens immeubles recueillis par succession.

Abrogation de l’arrêté Miot
Dans le cadre de la Loi de Finances de 1999, pour un retour à l’état de droit, les amendements de Courson / Charasse font disparaître le socle historique du statut fiscal de la Corse pourtant voté par le parlement en 1993.

La formidable mobilisation populaire, mais surtout la parfaite explication de l’incohérence entre la volonté de remise en ordre, entreprise et soutenue par tous les Gouvernements depuis 1983 et la mesure d’abrogation conduisent le Gouvernement de Lionel Jospin a neutraliser les dispositions de
la Loi de Finances pour finalement donner naissance dans le cadre de la loi  du 22 janvier 2002 à des dispositions transitoires conduisant à une non taxation des biens immeubles reçus par décès.
Dans le même temps et après 25 ans de combat, l’Etat reconnaissait enfin sa responsabilité dans la dérive du désordre juridique et acceptait la création d’une structure adaptée à la mise en œuvre d’une politique de rattrapage, le GIRTEC.

Ainsi 17 ans après la création de la commission Badinter, les mesures juridiques et fiscales, préconisées en 1983 se trouvaient reconstituées :
- constitution des titres de propriété pour le juridique
- neutralisation fiscale pour accompagner l’opération.

6 ans d’attente

Il existe deux sortes de temps. Le temps réel, celui qui s’applique aux citoyens, et le temps politique, que finalement personne ne maîtrise.

Après les accords de Matignon et la Loi du 22 janvier 2002, on pouvait espérer que l’outil (le GIRTEC) allait rapidement être mis en place et se mettre à fonctionner à plein régime.

C’était sans compter sur les innombrables embûches nées de nos techno structures ; pour éviter de réouvrir de vieilles blessures, je ne reviendrai pas sur ce qui fut pour moi, non seulement un parcours de combattant, mais un véritable chemin de croix pour en venir directement à la création du GIRTEC dans la loi de 2006 portant reforme des successions, 

Et encore 1 an et demi, pour qu’il soit enfin opérationnel.

Pendant ce temps, le sablier continue de s’écouler et les mesures transitoires de s’approcher de leur terme.

Nouvelles batailles pour obtenir enfin du Président Sarkozy, la prorogation de 2010 à 2012 et de 2015 à 2017

Afin de bien marquer les esprits, j’ai choisi de donner des exemples chiffrés sur la base d’un patrimoine moyen constitué par 1 couple ou 1 personne, après une vie de travail, et après avoir reçu eux-mêmes un modeste héritage, les chiffres parlent, car ils sont les maîtres du monde et je vous laisse Juge !...

Un patrimoine composé de :
1 appartement (résidence principale) évalué 300.000 €
1 studio (en location)  évalué 120.000 €
1 maison ( au village) évaluée 100.000 €
Divers terrains (au village) évalués 80.000 €
1 compte bancaire 40.000 €
1 PEL 150.000 €
Meubles 5 % de l’actif
1 véhicule 20.000 €

Total de l’actif : 675.000 € (meubles non compris)

Voici la situation à la fin des mesures transitoires c'est-à-dire à partir de 2017 :

1er cas
- 1 enfant  (héritant de ses deux parents)  - droits à payer : 75.500 €
- 1 enfant (héritant d’un seul de ses parents) - droits à payer : 110.000 €
- 1 célibataire laissant 1 frère - droits à payer : 310.000 €
- 1 célibataire laissant un neveu - droits à payer : 381.000 €

On se rend à l’évidence, ce type de fiscalité peut devenir confiscatoire car ou l’on possède des liquidités pour payer l’impôt, ou en vend ! …

Qui achète !

Les chiffres que je vais maintenant citer  proviennent des offices publics, c'est-à-dire des actes reçus par les Notaires de la République dans les deux départements de la Corse.

Je souhaite préciser que ce travail est purement technique, qu’il exclu toute prise de position politique et que la distinction entre Corses et non Corses est fondée sur l’examen, certes sommaire, des noms patronymiques et des lieux de naissance.
Il conviendra donc de corriger ces données des quelques inexactitudes qu’elles pourraient éventuellement contenir.
Néanmoins cet examen, compte tenu du spectre large de l’investigation est capable de refléter une tendance difficilement contestable.

Ensembles résidentiels
Prix supérieur à 4.500 € / m2

Ajaccio
17 logements 
corses : 1
autres : 16

105 logements       
corses : 27
autres : 78

46 logements        
corses : 19
autres : 27

43 logements       
corses : 19
autres : 24                                                                  

Calvi
68 logements       
corses : 0
autres : 68           

45 logements       
corses : 2
autres : 43                       

Résultat
324 ventes : 68 corses
4 ventes sur 5 autres des non corses

Il faut se rendre à l’évidence, les Corses peuvent de plus en plus difficilement acheter sous le double effet d’une augmentation des prix et les revenus ne suivent pas la courbe du coût de la vie.
S’il apparaît bien difficile de stopper cette tendance, il faudra absolument réussir le pari d’empêcher que les Corses, en arrivent à vendre le patrimoine immobilier pour payer l’impôt sur les successions.
Il faut aussi donner les moyens aux jeunes qui veulent vivre et travailler chez eux, de pouvoir acquérir leur résidence principale.

Il faut donc imaginer  des solutions pour les aider à constituer l’apport de 10 ou 20% permettant ensuite l’accès au crédit dans des conditions acceptables et cohérentes.

Il  nous faut aussi nous garantir contre les appétits spéculatifs dont nous n’avons rien à attendre.

Mesdames et Messieurs, Le Patrimoine Immobilier est une racine du peuple,...
...au même titre que sa langue, son histoire et ses traditions. Si la racine meurt, le peuple meurt. Nous ne le permettrons pas Nous sommes à un tournant déterminant. L’histoire nous jugera.

A ce jour, les Corses sont minoritaires sur l’Ile mais ils possèdent encore de l’immobilier et surtout la terre.

L’équation a résoudre est donc la suivante :
  • Eviter aux Corses de devoir vendre le patrimoine pour payer l’impôt sur les successions
  • Eviter l’injustice sociale en exonérant totalement ceux qui dans un principe républicain justement expliqué et compris doivent en raison de leur relative richesse contribuer au développement par une contribution fiscale.

Toute la difficulté est de transformer un impôt sanction et confiscatoire et une contribution active, positive et admise, c’est pourcette raison que le Conseil supérieur d’orientation du GIRTEC que j’ai l’honneur de présider, dans sa délibération de juillet 2010 transmise à Monsieur le Préfet de Région, à Monsieur le Président de la Collectivité Territoriale et à Monsieur le Président de l’exécutif, a proposé le transfert à la Collectivité Territoriale de Corse de la compétence en matière de taxation et de perception de l’impôt dû sur les successions.

Les élus de notre collectivité pourront ainsi, en pleine connaissance de cause, c'est-à-dire sur la base de travaux techniques, élaborés par le Conseil supérieur d’orientation et d’autres, définir quel type de taxation ils choisissent et à quoi ils destinent les recettes.

A titre seulement d’exemple, j’ai imaginé :
  • une neutralisation fiscale à hauteur de : 320.000 € ou 480.000 € alors qu’elle est à 160.000 € en ligne directe seulement.

La taxation aurait alors lieu à partir de ce chiffre, c'est-à-dire sur les patrimoines dépassant ces montants.

Le produit de l’impôt dégagé pourrait servir à la CTC pour aider les jeunes corses voulant s’installer et / ou entreprendre à obtenir un prêt à taux zéro pour 20 ans.

On pourrait aussi imaginer que les sommes investies pour la remise en état du patrimoine en milieu  rural seraient déductibles de la base taxable et même en mettant des terres à la disposition des agriculteurs ou éleveurs dans une forme juridique à déterminer.

Je vous laisse réfléchir  sur les conséquences de 5 ou 6 petits chantiers par an dans un village de l’intérieur de l’ïle, c'est-à-dire sur l’impact économique et social et son résultat sur le délabrement de notre patrimoine de l’intérieur de l’île ainsi que sur la fixation des populations.

Je vais maintenant achever mon propos en rappelant tout en citant Manfredi, dans le tyran de Cyracus  : 
« Si la contrainte sociale, la justice et la liberté sont opprimées, elle réapparaissent sous forme de révolte ».



Source : http://www.corse.fr/foncierlogement/Lancement-des-...