Collectivité Territoriale de Corse

Lancement des Assises : Intervention d'Arnaud Stephany, directeur de l’INSEE

Mercredi 29 Septembre 2010



Ce parc de logements, quel est-il, comment est-il occupé et comment évolue-t-il dans le temps ?
Lancement des Assises : Intervention d'Arnaud Stephany, directeur de l’INSEE
Le parc est composé de 205 000 logements, une donnée bien trop globale pour être appréciée telle quelle.

Par bien des aspects, le parc immobilier en Corse a des caractéristiques voisines du parc moyen des logements qu’on trouve en France. Je reviendrai ensuite sur deux de ses particularités : la faible proportion de logements dans le parc locatif social, la présence des résidences secondaires.

Quelles sont donc ces caractéristiques communes qui placent sous bien des aspects le parc de résidences principales, c’est à dire celles dans lesquelles nous vivons majoritairement dans l’année, à un niveau de qualité très souvent voisin à celui du parc de logements en France ?

Le confort

  • 97 % des logements disposent d’un équipement sanitaire conforme (une pièce séparée avec douche ou baignoire - idem France entière 
  • le chauffage individuel tout électrique : 45 % des logements, contre 25 % France entière et le taux d’équipement croît plus vite qu’ailleurs 
  • le parc est un peu plus récent que sur le continent, avec une forte augmentation de son volume entre 1975 et 1990 
  • lié au confort, aux conditions de logement : 
- les ménages de 4, 5 voire plus de personnes sont en moyenne un peu plus à l’étroit dans leur logement, surtout s’ils sont locataires : 1 ménage de ce type sur 6 occupe un logement de petite ou de moyenne taille, i.e. inférieure à 70 m² (la moyenne nationale est de 1 sur 8) 
- mais les 30 % de la population qui vivent dans plus de 100 m² ne rencontrent pas ce souci
- rien n’oppose vraiment sur ce sujet les espaces urbains des espaces ruraux.

L’occupation du parc
Comment ce parc est-il occupé ? Peut-on trouver trace de difficulté d’accès à ce parc ? 

Tout d’abord la propriété, la situation majoritaire.

La propriété 

55 % des logements sont occupés par leurs propriétaires. C’est un peu en deçà de la moyenne française. Ce qui est le plus notable est le fait qu’on devient propriétaire un peu plus tardivement : 

  • par exemple entre 30 et 40 ans, un tiers des ménages sont propriétaires, mais 45 % en moyenne nationale ; entre 40 et 50 ans, 45 % contre près de 60 % ; après 60 ans, le retard est rattrapé ;
  • un autre point illustre cette situation : le taux de propriétaires croît, comme partout, mais moins rapidement que sur le continent (depuis 1990, 1 point en Corse, 3 points sur le continent).

Cette situation traduit donc une difficulté à accéder à ce parc, expliquée pour partie par des revenus en moyenne plus faibles que sur le continent. Peut-être faut-il aussi dans certaines zones trouver des éléments de réponse du côté des prix des logements. Sur ce point l’information n’est pas vraiment disponible pour couvrir l’ensemble du parc : de l’info disponible sur le neuf, plus lacunaire pour l’ancien.

Après la propriété, la location.

La location 

Elle concerne une population à peu près stable dans le temps, avec un peu moins de 40 % des ménages. La différence la plus notable avec la moyenne nationale concerne la proportion de ménages bénéficiant d’un logement à loyer modéré : 25 % des locataires en Corse (9 % de l’ensemble des logements), mais près de 35 % en France (15 % de l’ensemble des logements) : 

  • L’offre de logements à loyer modéré est donc plus faible en Corse.
  • Le nombre de logements sociaux qui feraient défaut, si l’offre était au niveau moyen France entière : 6 à 7000 logements supplémentaires. Bien évidemment ceci est à mettre en rapport avec l’état de la demande insatisfaite et sa localisation. Actuellement près de 80 % de l’offre se trouve dans les zones urbaines d’Ajaccio et de Bastia. Il est certain qu’il existe une demande de logement social dans des zones qui en sont actuellement totalement dépourvues.
  • Le parc est donc très sollicité : le taux de vacance est très faible (1 % contre 4 % France entière) et le taux de mobilité est faible aussi (6 % contre 10%). On garde son logement HLM quand on en a un : en moyenne on y réside depuis 14 ans, contre 12 ans France entière ou 10 ans dans le secteur privé en Corse.

Sur le coût du logement locatif, l’information est partielle. Les statistiques du ministère de l’écologie, ministère en charge du logement, affichent pour le logement social des prix au m² voisins de la moyenne de province. Pour le locatif privé, il faut reconnaître que les coûts ne sont pas connus, toujours de manière significative. La seule information connue en lien avec les coûts,en lien avec les ressources, concerne les bénéficiaires des aides des CAF : un locataire sur deux en bénéficie, une aide qui bénéficie surtout aux personnes seules (en particulier âgées) et aux familles monoparentales qui sont surreprésentées parmi les locataires.

L’évolution du parc de logements
Après cette photographie assez instantanée, un mot de l’évolution du parc de logements.

Le parc a évolué fortement au cours des dernières décennies pour s’adapter comme ailleurs à l’évolution de la population et de ses modes de vie :

  • depuis 1990, le nombre de résidences principales a augmenté de près de 35 % 
  • dans ce parc, le logement social a progressé au même rythme : si retard il y a, il ne se comble donc pas 
  • tout ceci pour accompagner à la fois l’augmentation de la population (presque 20 % depuis1990) et la réduction de la taille des ménages : le nombre de personnes seules, le nombre de familles monoparentales (de 13 % des ménages à 18 % entre 1999 et 2007), la décohabitation se sont amplifiés, tout ceci générant une demande de logements supplémentaires 
  • dans l’évolution du parc, il faut signaler la place prise par les résidences secondaires (il ne s’agit pas d’une définition administrative, mais d’une définition statistique : logement qui n’est occupé qu’une partie minoritaire de l’année) : elles représentent un peu plus d’un logement sur trois (dans une vingtaine de cantons, ce taux dépasse les 50 %), contre 10 % en France. La Corse est la région qui enregistre le taux de résidences secondaires le plus élevé, bien devant Languedoc-Roussillon (22%) et Provence-Alpes Côte d’Azur (17 %). Le nombre de résidences secondaires augmente à peu près au même rythme que celui des résidences principales :30 % sur les vingt dernières années, contre 20 % en Paca, 25 % en Aquitaine …
  • Une précision : sur les 15 dernières années, pour 100 maisons entrant dans le parc, on a enregistré 335 logements dans du collectif entrant également dans le parc.

Que se passera-t-il à l’avenir ?
Différents facteurs continueront à se conjuguer pour expliquer des besoins en logement toujours croissants :

  • tout d’abord, l’augmentation de la population qui est continue depuis de nombreuses années : c’est un constat 
  • la poursuite de la décohabitation : une interrogation. La taille moyenne des ménages baisse en Corse, moins qu’au niveau national. Cette moindre diminution s’explique :
- des jeunes qui quittent leurs parents plus tardivement 
- mais moins mobiles, qui restent majoritairement sur l’île 
- ce qui contribuera à la demande de logements 
- si la baisse avait été identique entre 1999 et 2007, cela aurait nécessité 3 000 logements supplémentaires 
  • la poursuite du vieillissement de la population : c’est un constat 
  • bref tous phénomènes qui vont intervenir sur l’évolution et la structure prévisible de la population : dans deux mois, projections de populations Insee à l’horizon2030-2040.

Par ailleurs, sur un plan plus qualitatif, la demande de logement évolue également. Par exemple, la demande de maison individuelle dans le parc locatif social.

Enfin dans quelles zones s’exprimera la demande de logements ? A priori partout dans la mesure où la population augmente dans la quasi totalité des zones de l’île. Comment y faire face ?

Dans les espaces ruraux, les logements vacants sont peu nombreux, des retraités s’installent dans ces espaces et leur résidence secondaire deviendra sans doute leur résidence principale. Ce phénomène est assez marginal. Ces espaces bénéficient surtout d’autres apports de population, d’une population active qui génèrera de la demande.

Bien évidemment les espaces urbains seront les plus concernés :
  • la croissance de la population y est la plus forte 
  • la demande de logement ne pourra être satisfaite que très modestement par la résorption de la vacance, déjà très faible en Corse 
  • la périurbanisation se poursuit : près de 20 % de la population de l’île vit dans les communes périurbaines (communes sous influence urbaine par l’intensité des déplacements domicile-travail) contre 13 % il y a 30 ans ; la polarisation du territoire par l’emploi est forte 
  • l’étalement urbain est un fait : pour ne prendre qu’un exemple, pour passer en dessous de la densité moyenne de population, il faut être désormais à près de 15 kms d’Ajaccio contre 7 kms il y a 30 ans.



Source : http://www.corse.fr/foncierlogement/Lancement-des-...