Collectivité Territoriale de Corse

Lancement des Assises du foncier et du logement : proposition de synthèse (méthodologie et thématiques)

Mardi 19 Octobre 2010



Eléments de cadrage et de méthode

Les 2 thèmes du Foncier et du Logement ont été mis en exergue parce qu’ils apparaissent au plus grand nombre comme des questions de société, fondamentales pour la Corse. Les réponses à ces problématiques devront être globales pour répondre aux besoins vitaux de la population et inscrire la Corse dans une véritable démarche de développement durable, qui met l’Homme au centre des préoccupations.

Bien qu’interdépendants et étroitement liés, ils se doivent d’être abordés chacun comme des questions à part entière. Le foncier ne peut se résumer à la question du foncier nécessaire à la production de logements, le logement se doit d’être analysé bien au-delà de la question foncière dont il dépend partiellement. Il y aura donc bien des travaux parallèles sur ces 2 questions, gérés dans des ateliers spécifiques.

La méthode a été définie dans ses lignes générales et correspond à ce qui a été présenté à l’Assemblée de Corse en juillet dernier, elle restera néanmoins à affiner à l’occasion du lancement des 2 ateliers, lancement prévu pour la 1ère quinzaine de novembre. 

Cette méthode s’appuie sur la tenue régulière des ateliers en alternance (une semaine le foncier, la semaine suivante le logement). Cette cadence est rendue indispensable pour pouvoir tenir des délais très courts puisque l’objectif est de pouvoir déboucher sur une première série de propositions à soumettre à l’Assemblée dans le courant du 1er trimestre 2011.

Afin de faciliter le débat et d’aller au plus près des attentes de la population, le travail en atelier sera complété par plusieurs réunions décentralisées permettant de débattre avec la société civile de ces deux dossiers.

L’importance des questions à traiter mais aussi leur caractère technique affirmé (fiscalité, droit, urbanisme, statistiques…) imposera de faire réaliser des expertises sur des sujets précis. Celles-ci devront être identifiées très tôt afin de rester compatibles avec les délais impartis.

Dans le même état d’esprit l’Université de Corse sera associée afin d’alimenter la réflexion par les travaux réalisés en son sein.

Afin de tirer le meilleur profit des expériences reconnues comme pertinentes en terme de politiques foncières et de logement, il sera judicieux de s’intéresser aux bonnes pratiques développées en Corse et ailleurs.

A partir du résultat du travail des ateliers et en fonction des besoins, les propositions d’actions proposées début 2011 feront  naturellement l’objet de travaux complémentaires.

La réflexion menée sur ces deux thématiques, à travers les ateliers, permettra d’enrichir les travaux relatifs à l’élaboration du PADDUC qui seront lancés ultérieurement.

Principales thématiques de travail issues des débats des assises du 28 septembre Il ressort des débats les grandes thématiques suivantes :


Thématique n°1 : Etat des lieux et problématiques

Il a été pointé aux assises que si de nombreux travaux existent sur ces questions, il est fondamental de les rassembler et de les synthétiser afin de pouvoir alimenter la réflexion à partir d’une situation « réelle ». Il a aussi été fait état de la difficulté d’obtenir certaines données pourtant jugées nécessaires au travail. C’est notamment le cas de l’analyse typologique des vendeurs et des acquéreurs tant dans le domaine foncier que dans celui du logement. Des expertises spécifiques mériteraient d’être lancées sur une liste de sujets à définir en atelier. 
Concernant la thématique du Foncier, cette approche en termes d’état des lieux sera détaillée, car elle devra étudier la question en fonction des différents usages de la terre (agriculture, sylviculture, industrie, tourisme, Infrastructures, urbanisme…) et des logiques qui y prévalent.

Cette approche en termes d’état des lieux sera constituée :
  • du recueil de données de base 
  • du recensement sur le territoire Corse, de bonnes pratiques et des écueils à éviter.
La Corse est une entité originale au sein de laquelle existent et cohabitent des territoires eux-mêmes spécifiques. La question du Foncier comme celle du Logement ne s’expriment donc pas de la même manière partout. Appréhender les problèmes et comprendre la situation à l’échelle territoriale et infra territoriale (rural, urbain, littoral, montagne,…) est une autre étape incontournable du parcours des ateliers. Cette étape permettra de déboucher ensuite sur des propositions de solutions diversifiées, adaptées au service du développement équilibré des territoires. 


Thématique 2 : Le marché insulaire

A. L’approche territoriale des modalités de fonctionnement économique des marchés du foncier et du logement en Corse 
  • Pour le logement : Approche des coûts de production, des mécanismes de formation des prix, des modes de production et de la capacité globale de production sur le territoire.
  • Pour le foncier : Les différentes formes d’usage du foncier, niveaux de prix et évolution, le point de vue des acteurs ; voies et moyens pour une gestion raisonnée du territoire.
B.  Nécessité de fluidifier le marché insulaire et de freiner les dérives spéculatives
  • Pour le logement : Il s’agira de définir les voies et moyens nécessaires au développement du parc de logements en Corse, logement « libre » mais aussi logement social, et surtout les conditions à mettre en œuvre pour qu’il corresponde aux besoins des populations de l’ile.
  • Pour le Foncier : Il s’agira de travailler la question des conditions de l’accès, du maintien et de la transmission de la propriété foncière dans l’ile.

Thématique n°3 : Coordonner, simplifier, concevoir des outils d’intervention

Cette partie du cheminement permettra d’étudier dans le détail les outils utilisables, d’en mettre en évidence les points forts mais aussi les limites (beaucoup de choses ont été dites dans les assises comme par exemple la question de l’intérêt mais aussi des limites des outils d’urbanisme). Cette approche débouchera :
  • Sur des propositions de coordination, d’adaptation ou d’enrichissement des outils actuels
  • Sur des propositions d’ingénierie destinées à faciliter l’accès pour tous dans de bonnes conditions à ces outils
  • Sur des propositions d’outils nouveaux chaque fois que l’état des outils existants ne sera pas jugé suffisant face aux enjeux à traiter en Corse.
Les assises ont révélé à travers les débats, l’importance que les intervenants accordent à la question de la fiscalité et aux outils qui en découlent. Face à cette question, l’approche des questions fiscales tant au niveau du Foncier que du Logement pourrait constituer un sujet à part entière nécessitant des travaux spécifiques en atelier.


Thématique n°4 : Fiscalité et Droit comparé (conditions juridiques et difficultés d’accès, du maintien et de la transmission de la propriété foncière et immobilière)

Pour le logement comme pour le foncier les différents intervenants ont fortement mis en avant  la nécessité de savoir tirer parti d’expériences différentes et réussies en France et ailleurs. Analyser des expériences extérieures et notamment au niveau européen permettrait d’élargir l’approche et de s’autoriser à déboucher sur des solutions innovantes, ne correspondant pas forcément aux solutions existantes actuellement dans l’Hexagone, c’est l’exploitation des ressources du Droit comparé.

De nombreux participants ont pointé l’aspect stratégique d’une analyse des mécanismes de fiscalité à l’œuvre actuellement tant en matière de gestion du foncier que de financement du logement.

C’est la raison pour laquelle il est proposé de travailler dans cette thématique de façon particulière et détaillée sur :
  1. L’approche des mécanismes de fiscalité applicables à l’heure actuelle en matière de foncier d’une part, de logement d’autre part. Limites, risques, propositions nouvelles. Le devenir des arrêtés Miot dont il a été beaucoup question se retrouve en première ligne des analyses et réflexions à mener ici.
  2. L’approche en termes de Droit comparé en Europe, basée sur l’expertise de formes différentes de droits, du traitement de la question foncière et immobilière.
  3. Les différentes questions liées à l’accès à la propriété.